Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen

Eine solche Abrechnung soll den Energieverbrauch für Vermieter:innen und insbesondere auch für Nutzer:innen nachvollziehbar machen. Wie bei der sonstigen Nebenkostenabrechnung gilt es auch bei der Heiz- und Warmwasserabrechnung bestimmte Formalien zu befolgen und rechtliche Aspekte zu beachten.

Um eine saubere Abrechnung zu erstellen, müssen zuerst die Gesamtkosten ermittelt werden. Diese setzten sich aus den Energiekosten und den Wärmenebenkosten (Energienebenkosten oder Heiz- und Warmwasserkosten) zusammen. Das heisst, dass die Menge an verbrauchten Brennstoffen mit allen Energienebenkosten, die anrechenbar sind, addiert werden.

Diese Aufteilung der Kosten muss nur dann gemacht werden, wenn das Warmwasser mit dem Heizkessel erwärmt wird. Auch wenn das Wasser nur teilweise, z.B. während der Heizperiode, mit dem Heizkessel erhitzt wird, müssen die Gesamtkosten aufgeteilt werden.

Am besten wird die Aufteilung proportional zum Energieverbrauch gemacht. Um den Energieverbrauch für die Wassererwärmung zu ermitteln, kann der Energieverbrauch ausserhalb der Heizperiode möglichst genau gemessen werden. Unter Berücksichtigung des jeweiligen Wirkungsgrades und der Belegung kann dieser auf den Jahreswert umgerechnet werden.

Nach dem Ermitteln des Energieverbrauchs für die Wassererwärmung, kann die Aufteilung mit dieser Formel berechnet werden:

Bei Anlagen, wo der Heizkessel ausserhalb der Heizperiode abgestellt wird, kann der Anteil der Wassererwärmungskosten sinngemäss mit dieser Formel während der Heizperiode abgerechnet werden. Der einmal ermittelte Wert kann für die folgenden Heizperioden übernommen werden, solange an der Anlage nichts verändert wird. Im Durchschnitt liegt der Anteil bei einem konventionellen Mehrfamilienhaus bei 30 %.

Laut Heizkostenverordnung, kurz HKVO, werden die Heizkosten in Grundkosten und verbrauchsabhängige Kosten aufgeteilt. Artikel 6 der Heizkostenverordnung legt fest, dass die Grundkosten einen Anteil von mindestens 30% und maximal 50 % der gesamten Heizkosten ausmachen müssen. Der Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten ist dementsprechend im Rahmen von 50% bis 70 %. Während die Grundkosten nach einem bestimmten Umlage- bzw. Verteilungsschlüssel (z.B. nach Fläche der Nutzeinheit) auf die Nutzer:innen umgelegt werden, entsprechen die verbrauchsabhängigen Kosten dem tatsächlichen Verbrauch der Nutzer:innen und werden mittels Wärmezähler bestimmt.

Die in Artikel 6 der Heizkostenverordnung beschriebene Regel, dass der Gebäudeeigentümer den Umlageschlüssel festlegen darf und dabei zwischen mindestens 50% und höchstens 70% der Verbrauchskosten variieren kann, trifft nicht auf alle Gebäude zu. Hierzu zählen Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1995 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen freilegende Leitungen der Wärmeleitung überwiegend gedämmt sind. Für diese Gebäude ist ein Umlageschlüssel von 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten verpflichtend.

Es besteht keine generelle Verpflichtung zur 30/70 Verteilung, wenn nur eine oder zwei der Bedingungen zutreffen. Lediglich wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind, gilt die Verpflichtung.

In unserem Beispiel schauen wir auf ein Mehrfamilienhaus mit einer Gesamtfläche von 480 m² und drei Wohnungen. Wir erstellen eine vereinfachte Heizkostenabrechnung für die Wohnung von Herrn Müller mit einer Fläche von 120 m². Der gesamte Verbrauch von Wärmeenergie beläuft sich auf 5000 kWh. Herr Müller, mit einer Wohnfläche von 120 m², hatte in dieser Abrechnungsperiode einen Verbrauch von 1340 kWh.

Nun wissen wir, dass es verbrauchsabhängige Kosten und verbrauchsunabhängige Kosten (Grundkosten) gibt. Ersteres wird mit einem Wärmezähler gemessen und direkt auf die Nutzer:innen umgelegt. Die Grundkosten werden mithilfe eines Verteilschlüssels, in diesem Beispiel nach Wohnfläche, aufgeschlüsselt und auf die Nutzer:innen verteilt.

Um eine Abrechnung zu machen, benötigen wir noch die Gesamtkosten. Diese betragen in diesem Fall 1786 CHF. Sie setzen sich aus den Energiekosten und den Wärmenebenkosten zusammen.

Mit all diesen Angaben können wir nun problemlos eine Heizkostenabrechnung machen: